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一套212.59平方米的联排别墅，成交价135万元。 另一套285.59平方米的别墅，成交价115万元。 面积小了将近73平方米，总价却高出整整20万元。 这不是数学题出错，而是2026年2月13日同一天，发生在贺州市“幸福里安和墅”小区阿里法拍平台上的真实交易记录。
那套212.59平方米的别墅位于泰通路与滨达一路交汇处东南侧，是一栋4层毛坯联排。 它的第一次拍卖在更早时候，起拍价144.5612万元，当时无人问津。 第二次拍卖，起拍价直接降到115.649万元，降幅正好20%。 这次有两个人报名，竞拍过程持续了两个小时，经历了93次加价，最终价格定格在135.049万元。 算下来每平方米6352元。 这套房子还拖欠了26320.55元的物业费，需要由买家承担。
同一天被拍卖的另一套别墅，建筑面积285.59平方米，比第一套大了不少。 根据描述，它的户型也更好。但这套别墅不是沿街的，一楼无法作为铺面使用，只能用于居住。它的成交价是115.0124万元，单价约4027元每平方米。两套房子都在贺州市城东新区，这个区域被定位为未来的城市新中心，周边有八步新城实验幼儿园、城东实验初级中学和广西师范大学附属中学贺州外国语学校。爱莲湖公园和幸福公园也在附近。
城东新区作为重点开发片区，近几年新建了许多楼盘。但因为是新区，人气和商业氛围被认为还不够浓厚。这可能解释了为什么那套沿街别墅一楼的铺面位置至今仍然空置。尽管如此，这套可商可住的物业依然在拍卖中获得了更高的溢价。
这种资产价格的分化并非个例。 就在2026年1月，贺州市八步区八达中路一栋5层自建房经历了类似的反转。 它第一次拍卖起拍价131.4576万元，流拍了。 第二次拍卖起拍价降至105.1661万元，却吸引了6位买家，经过115轮竞价，以134.9661万元成交，成交价甚至比第一次流拍价还高。 这栋房子被描述为“竹筒楼”户型，居住体验可能并不理想，但它有一个关键优势：沿八达中路主干道，一楼具备改造为铺面的潜力。
相比之下，一些不具备商业价值的房产，即便价格很低，也多次遭遇流拍。 例如，八步区东宝巷一栋6层、建筑面积332.61平方米的自建房，土地为已缴清出让金的国有建设用地，第三次拍卖起拍价仅61.2003万元，单价约1840元，依然无人报名。 另一处位于银河街银杏巷的6层自建房，第二次拍卖以70.496万元底价成交，单价1600元，但其土地为划拨性质，买家后续还需补缴土地出让金。
根据房产平台数据，2026年1月贺州市辖区二手房挂牌均价约为5330元每平方米。 而“贺江幸福里”等高端小区的二手房参考价能达到6726元每平方米。 法拍房市场整体呈现出强烈的选择性，那些产权清晰、没有长期租赁或复杂权利负担，尤其是具备沿街商业潜力的物业，更容易引发争抢。
土地性质是一个重要的考量细节。 同样是沿街房，如果土地是已缴清出让金的“出让”性质，买家成本清晰可控。 如果是“划拨”土地，竞得者需要额外补缴一笔不确定数额的土地出让金，实际持有成本会大幅增加。 这直接影响竞拍者的出价意愿和最终成交价。
从更广的市场视角看，这种分化与全国法拍房市场的趋势一致。 根据中指研究院数据，2026年1月全国法拍住宅成交均价为7628元/平方米。 市场呈现“高挂拍、低清仓”的特征，成交更多集中在二拍阶段。与此同时，核心城市的稀缺豪宅法拍房却经常溢价成交，显示出资产价值的极端分化。
当一套房产既能满足居住需求，又具备产生持续现金流的潜力时，它在资产市场上获得的估值逻辑，就与一套纯粹的“消费型住宅”完全不同了。这种差异正在变得越来越明显，不仅仅是在法拍房市场，也体现在整个资产价值的认知体系中。 那么，在评价一处房产时，除了卧室数量、装修风格和小区绿化，你是否开始认真考虑它是否具备“生产价值”了呢？
