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还记得2010年央视镜头里那个荒草丛生、夜晚一片漆黑的庞各庄别墅区吗？
当时记者调查发现，号称“北京第一养生别墅区”的龙熙顺景，入住率低得可怜，超市老板说整个小区常住的不超过二十户。 谁又能想到，仅仅几年后，这个连超市和医院都稀缺的远郊乡镇，房价会坐上火箭，一度冲上每平米4万元，让当年那些空置的别墅成了“先知”般的投资？ 更让人想不到的是，这场狂欢落幕得如此之快，价格又几乎跌回了起点。
那些被城区天价房挤出来的刚需，还有嗅觉灵敏的投资客，纷纷把目光投向了这里。庞各庄房价一轮明确的上涨，就这么启动了，起点就在每平方米两万多元。这波势头很猛，到了2017年，庞各庄的二手房均价已经站稳了三万元大关，达到每平方米30643元。 从一万多到三万，这个涨幅清晰可见。 接下来的三年，2018到2020年，价格出现了一种罕见的“高原式”稳定。 2018年均价30731元，2019年31076元，2020年31203元。 这三年的数据几乎是一条直线，波动极小。 这说明市场在那段时间里，对庞各庄的价值达成了一种微妙的共识。
价格的高点，就出现在这个“高原”上。 从数据看，2020年左右是庞各庄房价在过去那个周期的顶峰，主流均价在每平方米3.1万到3.2万元。 如果看具体月份和小区，在行情好的时候，像“龙熙顺景公寓”这样的小区，均价甚至能超过每平方米4万元。 这个价格，对于那个曾经以空置别墅闻名的乡镇来说，堪称脱胎换骨。
北京二手房市场自2017年见顶后，进入了被媒体称为“史上最长”的调整周期，挂牌均价从高峰期的超过7.5万元一路下滑。 另一方面，或许也与新机场的利好完全“靴子落地”有关。 当机场真的建好、通航，人们开始冷静下来审视庞各庄本身：它离地铁站到底有多远？ 周边的学校、医院、大型商业配套跟上了吗？ 每天通勤进城要花多少时间？ 预期的热度褪去后，价格开始向实际的居住价值回归。
时间来到我们所在的2026年初。 市场已经稳定在一个新的、更低的位置上。 根据最新的市场情况，庞各庄的二手房均价已经到了每平方米一万八千多元的水平。 这个价格，相比2020年高点时的三万一千多元，跌幅是显著的，几乎回到了比2017年还要低的起点。 现在的市场，完全是买方说了算。 买房的人可以慢悠悠地看，仔细地挑。
回顾庞各庄房价这十年的轨迹，它就像坐了一趟完整的过山车：在2016年被重大规划和市场狂热共同推上轨道，冲上一个持续数年的高台，然后在预期耗尽和现实检验中俯冲而下。 它见证了单一概念对远郊土地的魔力，也见证了这种魔力消退后的冷静。 对于住在庞各庄的人来说，这十年间路确实更宽了，街边的店铺也换了新招牌，机场带来的热闹或多或少辐射到了这里。 但房价的起伏，特别是近几年的回落，也让很多事变得更加清晰。
